“不前行就会跌落”:房企再掀抢地潮
林静波

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“不前行就会跌落”:房企再掀抢地潮

发布日期:2023-09-05 08:48    点击次数:214

  来源:中国房地产报

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  谁能拿好地、快速去化,谁就能获得更好的利润水平,抢占更高的市场份额。

  中房报记者 许倩丨北京报道

  楼市正迎来全面复苏。

  易居研究院数据显示,3月份50个重点城市新房成交面积环比增长33%,同比增长43%。其中,43个城市新房成交量环比正增长,42个城市同比正增长。

  北京向来是全国楼市风向标。一季度北京新房成交1.58万套,同比上升20.8%;3月单月成交5579套,环比上涨65%,同比上涨45.7%。

  “这些数据说明本轮楼市复苏具有全面性,且复苏动力超预期。”房地产某观察人士认为,政策支持下,4月份楼市有望延续好势头。

  百强房企销售增幅也率先回正。据中指院统计,3月百强房企销售额环比上升36.7%,同比上升24.6%;1~3月百强房企销售额1.67万亿元,同比增长8.2%,自去年以来首次实现增长。

  每一轮调控都是一次行业大洗牌。在百强房企一季度业绩排名中,央企、国企数量达到43家;十强中国企、央企占据8席,保利发展晋级行业头牌。

  销售复苏给了房企拿地的底气。中国房地产报记者注意到,在2023年首轮供地中,北京、深圳、南京、杭州、宁波、成都、青岛等重点城市土地热度回升,房企间抢地大战再现。每一轮土地市场调整都会催生一批“弯道超车”房企。

  但也正如中海发展董事会主席颜建国所言,“未来的市场不再会是到处都是机会,将是分化的市场,是结构性机会”,这意味着核心城市优质地块争夺战将更为激烈。

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  行业大洗牌 保利晋级第一

  在这轮行业调整中,一个很明显现象是无论是市场份额还是优质土地储备,都在向着头部优质房企集中。头部房企之争,更像是头部央企、国企之间的角逐。

  今年前3个月,销售额超千亿元房企仅保利发展、万科两家。尤其是保利发展,自今年1月份以来已连续3个月位居销售榜首。

  4月9日,保利发展披露最新销售数据:3月份实现签约金额503亿元,同比增加30.94%;1~3月,共实现签约金额1141.3亿元,同比增加25.84%。

  3月单月,保利发展新增加4个房地产项目,总地价约57亿元,分别位于南京、成都、西安和南昌,都属于高能级热点城市。

  第二名是万科。3月份,万科实现合同销售金额426.3亿元,同比上涨2.65%;1~3月累计合同销售金额1013.8亿元,同比下降4.8%。

  拿地一向谨慎的万科在土地市场上开始主动出击。3月份,万科新增开发项目4个,分别位于南京、东莞及广州,需支付权益地价85.13亿元,同比增幅超4倍。一季度,万科新增开发项目5个,合计权益地价94.93亿元。整个2022年,万科拿地较为谨慎,新增项目权益地价总额仅496.4亿元。

  万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海此前在业绩会上表示,当前市场分化和复苏回暖并存,不同市场复苏程度也不一样,所以投资研究更关注城市的宏观指标,今年以来投资聚焦在核心城市。

  碧桂园在第三位。3月单月,碧桂园实现销售额318亿元,同比减少21.7%;前3月销售金额共计880亿元,同比减少33.8%。

  第四位、第五位分别是中海地产、华润置地,都是央企。其中,中海地产3月份销售额为429.87亿元,同比上涨89.7%,环比上涨56.4%;1~3月销售额共计835.98亿元,同比上涨73.2%。华润置地3月销售额为388亿元,同比上涨85.7%,环比上涨60.3%;1~3月销售额共计790亿元,同比增长72%。

  某房企人士评论称,一季度碧桂园拿地态度较消极,新增土地储备减少意味着2023年碧桂园全年业绩排名可能继续下滑,中海地产、华润置地与其差距进一步缩小,并可能被反超。

  第六名至第十名分别是招商蛇口、龙湖集团、华发股份、绿城中国、建发房产,3月份销售额分别环比上涨50%、27%、89%、70%、54%。其中,招商蛇口1~3月份销售额共计722亿元,与华润置地差距不足百亿元。

  在销售榜十强中,仅碧桂园、龙湖集团两家民营房企。3月末,龙湖集团实现总合同销售金额507亿元,同比增长35%。华发股份、绿城中国的销售金额均超过490亿元,差距在缩小。

  龙湖也在加紧扩充土地储备。在深圳首场土地拍卖市场中,龙湖以24.04亿元斩获两宗地块,成为最大赢家。其中,光明区马田地块有7家企业参与摇号,成为全场最热地块。

  行业大洗牌中,一些新面孔出现在一季度销售额百亿元名单中,如保利置业、中国中铁、象屿地产、国贸地产、电建地产、北京城建、武汉城建集团、联发集团、建业集团、大家房产、金融街、中建东孚、华宇集团、华侨城、合生创展等。

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  涌向一二线核心城市“抢地”

  销售回暖下,土地市场“热”了起来,尤其是一二线核心城市,众多房企争夺一宗地块的盛况再次出现。

  4月6日,西安市高新区一宗地块迎来龙湖集团、碧桂园、华润、星河、德通、新希望等7家房企报名竞拍,最终该地块竞价达到最高限价16.5亿元,触发摇号,溢价率15.06%。

  这宗地最后被南通亚伦地产摇中,楼面地价为14199.66元/平方米,创出新高。这也是南通亚伦首次进入西安市场。

  同日,青岛市张村河南一宗地块遭到众房企更为激烈的争抢,招商地产、万科、建发、海信地产等九大开发商136轮“厮杀”后,该地块达到最高限价21045元/平方米,触发“熔断”,溢价率15.08%。熔断后,进入线下竞品质摇号环节。

  杭州、北京、成都等热点城市土地市场亦出现抢地“名场面”。在杭州首轮供地中,萧山市北一宗地块被60家房企争夺,创杭州史上单一地块参拍房企个数新高。拿地名单中还出现了很多外来房企、民营房企。

  半个多月前,北京朱辛庄一宗地块吸引42家房企及联合体报名,最终成交价格触顶,中签率仅2.38%,成为北京史上最热地块之一。

  “房企经营就像踩单车,不前行就会跌落,房企需要新投资。金地今年会主动把握土地投资机会。”金地集团董事长凌克表示。

  但从整体来看,全国土地市场仍处于低位。中指院数据显示,一季度22个集中供地城市成交面积约1055万平方米,同比下降17%;百强房企拿地金额共1930亿元,同比下降15%。

  这也意味着,在拿地区域上需要慎重筛选。绿城中国行政总裁郭佳峰坦言:“去年的打法很难在今年得以实施,今年核心城市、核心地块竞争非常激烈,房企都一哄而上涌向一二线核心城市。三四线城市相对边缘地块可以底价获取,但风险比较大。”

  “今年公司将聚焦在有市场需求的地方,也就是产业基础、人口流入、发展空间比较大的城市。投资方向是寻找五好项目,即城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好。一些能级比较低、比较弱的城市,公司也会看,也不一定不投,前提为是否存在好的利润回报。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示。

  “有机会就多买一点,没机会就少买一点。”建发房产管理层表示,今年土地出让规则有调整,大家拿地也比较积极,2023年建发拿地目标必然比2022年高,获取的总货值要超过2000亿元。

  “尽量会换仓到一二线城市。如果能进北京还是以北京为重仓,我们认为北京市场潜力更大一点。”一位长三角区域房企人士称。

  某证券研究所地产分析师表示,当前和未来较长一段时间,房企间竞争是资产流动性的竞争。谁能拿好地、快速去化,谁就能获得更好的利润水平,抢占更高的市场份额。土地储备和资产质量高、流动性好的房企,未来发展空间更大。

  值班编委:李红梅

  责任编辑:马琳 温红妹

  审读:戴士潮

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责任编辑:张海营



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